深圳允许房企提前解冻预售金 比例不超20%
新浪财经 3月11日消息，深圳已连续多日无新增肺炎确诊病例，企业复工逐渐进入常态化。为保证房地产企业复工及稳定楼市发展，今日早间，深圳住建局发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(下称“文件”)。
《文件》中共提到9条措施，主要从住房销售、房企经营和居民购房等方面给与了一定程度的松绑和便利，其中最受市场关注的是第4点，即允许“具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。”
在目前房地产市场的预售制度之下，购房者依照合同约定，预先将首付款、按揭款等资金支付给房企，这部分的资金就是“商品房预售款”。
按照规定，商品房预售款的收存和使用，受到相关部门的监督管理。预售款需要存储于房企在项目所在地的银行设立的预售款专用账户中，而在商品房竣工验收交付前，预售款只能用于支付商品房项目的建设、施工款项以及法定税费，而不得挪作他用。
当预售款资金足以满足项目竣工验收合格和初始登记需要时，超出的部分资金则可以在留存3-10%累计划拨预售款后，用作其他用途，形成房企周转金。
有多年从事房地产投融资业务的人士表示，上述政策提到的“房企能够申请解冻的预售资金”，就是房企周转金的部分。
“按照正常流程，房企只有在项目竣工验收备案之后，才可以提取周转金。如果是现在普遍100米以上的高层住宅项目，从预售开始大概需要1年至1年半的时间才有机会提取，而如今深圳的新政意味着，房企尚未竣备就能提前提取周转金了”，上述从业人士称。
这一政策松绑的背景，在于深圳楼市当下的低迷行情。受肺炎疫情的影响，房地产市场销售氛围降至冰点，成交量大幅下滑，多家房企2月销售金额和面积大幅下降。
深圳中原研究中心数据显示，2月深圳楼市无项目获批，也无项目入市，为2018年2月以来首次既无项目获批也无项目入市。市场零供应之下，2月深圳市新建商品房共成交1664套，环比下降56.0%，成交面积为20.74万平方米，环比下降39.8%。
在销售面临巨大阻力的情况下，2020年却是很多房企的偿债高峰期。克而瑞发布的数据显示，2020年，95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%，而单单3月，房企到期债券总量就达到330亿元以上，由此可见房企在销售和债务之间的重重资金压力。
对于深圳允许房企解冻预售资金的新规，易居研究院研究总监严跃进表示，这有助于预售资金加快回流到开发商账户，对于开发商的资金压力缓解有积极作用，同时也体现了高周转的模式。
不过，上述从业人士也表示，该政策指向的对象，是具备房地产开发一级资质的企业，“要求还是相对比较高的”。
按照开发经营业绩、专业技术人员、建筑工程质量等条件，房地产开发企业资质分为一、二、三、四等四个资质等级。房企需要按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
住建部相关文件规定，一级开发资质的申报条件，则需要符合“从事房地产开发经营5年以上、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、连续5年建筑工程质量合格率达100%”等8项的规定。
此外，随着深圳疫情的缓和，《文件》还提出，对已批未开盘、已批在售项目的房企，允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处，现场开盘活动、线下售楼处看房活动，应采取预约方式，分时分批有序进行。种种举措均为了稳定深圳楼市，加快房地产行业复工复产，恢复常态。
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